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PPCMOI – Projet intégré mixte

Cette section concerne le premier projet de résolution sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI). Avril 2024.

 Lots numéros 5 914 981 et 5 5 914 982 du cadastre du Québec – Zone C2

1. Localisation du terrain visé par le projet

Le terrain formé par les lots numéros 5 914 981 et 5 5 914 982 du cadastre du Québec se situe dans le cœur villageois de la Municipalité. Il est adjacent aux chemins du Parc et Alfred-DesRochers ainsi qu’à l’avenue des Jardins. Le terrain possède une superficie supérieure à 2,5 hectares.

2. Résumé du projet modifié (2024)

Un projet intégré à vocation mixte :

  • trois (3) bâtiments résidentiels;
  • trois (3) bâtiments commerciaux.

Pour consulter les plans du projet, veuillez cliquer ici.

Principales modifications apportées au projet (comparativement à celui présenté en 2022) :

  • immeubles résidentiels de 10 unités chacun au lieu de 15 unités;
  • immeubles résidentiels de 2 étages au lieu de 3 étages;
  • immeubles résidentiels d’une hauteur approximative de 9 mètres au lieu de 12 mètres;
  • rapprochement de l’épicerie par rapport à l’emprise du chemin du Parc;
  • image architecturale davantage développée pour les bâtiments du projet;
  • retrait de l’accès véhiculaire initialement planifié à partir de l’avenue des Jardins;
  • retrait de l’aire de stationnement souterrain sous les bâtiments résidentiels;

 

Informations complémentaires sur le projet :

  • immeubles commerciaux destinés à recevoir une épicerie, une pharmacie et quelques autres établissements commerciaux;
  • bâtiments commerciaux d’au plus 12 mètres de hauteur;
  • les unités résidentielles sont prévues à des fins locatives de longues durées (aucun condo ni location de courte durée);
  • contribution pour fins de parcs, de terrains de jeux, d’espaces naturels et d’espaces verts de 25 % de la superficie du terrain à céder à la Municipalité (plus de 6 500 m2 / 70 000 pi2);
  • fils électriques souterrains sur la quasi-totalité du site.

 

3. Comment présenter vos commentaires

Conséquemment à l’adoption de ce projet premier projet de résolution PPCMOI, une consultation publique se déroulera au Manoir des Sables situé au 90, avenue des Jardins dans la salle Champêtre ABCD le lundi 13 mai 2024 à compter de 19 h, conformément aux articles 125 et suivants de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

À défaut de pouvoir se présenter à la consultations publique, toute personne désirant émettre des commentaires en regard de ce projet de PPCMOI peut le faire par l’un ou l’autre des moyens suivants :

  • entre le 3 mai et le 13 mai 2024 inclusivement :

Au cours de cette consultation présidée par la mairesse, ou un autre membre du conseil désigné par celle-ci, des explications sur ce premier projet de résolution PPCMOI et les conséquences de son adoption seront données.  De plus, cette consultation a pour but d’entendre toutes les personnes désirant s’exprimer à l’égard de ce premier projet de résolution PPCMOI.

 

4. Appuis et oppositions au projet - Approbation référendaire (vidéo explicative)
 

 

5. Grandes étapes réalisées (2022-2024)

Un premier projet a été présenté à la population à la fin de l’année 2022. Dans les mois qui ont suivi l’assemblée de consultation publique, la Municipalité a pris la décision de mettre fin au processus d’approbation et elle a demandé des modifications au projet (ex. : réduction de la hauteur des bâtiments résidentiels et du nombre d’unités de logement). Les modifications étant apportées au projet, la procédure d’approbation fut de nouveau enclenchée par l’adoption d’une nouvelle résolution le 2 avril 2024.

Pour plus de détails sur les grandes étapes réalisées depuis 2022, veuillez cliquer ici.

6. Résolution du 2 avril 2024

Le processus d’approbation d’une partie de la demande présentée à la Municipalité a franchi une première étape le 2 avril 2024 lorsque le conseil municipal a adopté le premier projet de résolution sur le PPCMOI. L’approbation est cependant conditionnelle au respect de certaines exigences supplémentaires imposées dans la décision (premier projet de résolution), entres autres, à l’égard des usages, de la séquence des travaux de construction et de l’aménagement du site.

Cette résolution vise uniquement à autoriser certains éléments du projet qui dérogent de la réglementation actuelle. Il est notamment question de l’usage résidentiel sur le site alors qu’un tel usage est actuellement interdit dans la zone concernée. Les usages commerciaux prévus dans le projet ne sont pas directement concernés dans cette résolution puisqu’ils sont déjà permis dans la réglementation en vigueur. Pour plus de détails sur les éléments du projet qui sont spécifiquement visés par le processus du PPCMOI, nous vous invitons à consulter la résolution.

 

7. Qu’est-ce qu’un PPCMOI?

Le Règlement numéro 957 sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) vise à permettre, à certaines conditions, qu’un projet soit réalisé malgré le fait qu’il déroge à l’un ou l’autre des règlements d’urbanisme de la Municipalité. C’est un instrument de choix pour les projets de grande envergure ou encore présentant des complexités inhérentes à leurs caractéristiques particulières. Cette technique permet d’encadrer le développement urbain cas par cas. Elle relève du « zonage par projet », car à la suite de l’approbation de la demande, le nouveau zonage est rattaché au projet lui-même et non à toute la zone, comme le veut la pratique actuelle.

8. Critères d’analyse

Le Règlement numéro 957 sur les PPCMOI prévoit la procédure à suivre pour le traitement des demandes et fait également état des critères pris en compte dans l’analyse des projets. Voici des critères apparaissant au règlement :

  • le respect des objectifs du plan d’urbanisme en vigueur;
  • la compatibilité des usages et des occupations prévues dans le projet avec le milieu d’insertion ou d’intervention;
  • la qualité d’intégration au niveau de l’implantation, de la volumétrie, de l’architecture, de la densité et de l’aménagement des lieux;
  • la qualité de l’organisation fonctionnelle en regard notamment avec les aires de stationnement, les accès et la sécurité des déplacements tant véhiculaires que piétonniers;
  • la création d’environnements favorables aux saines habitudes de vie et à la mobilité active. Le projet intègre et mise sur un réseau de déplacements actifs fonctionnel et sécuritaire;
  • la priorisation et l’importance dans le projet des constructions et des aménagements selon les principales vocations désirées par la Municipalité dans le secteur et sur le site;
  • l’apport positif du projet pour la collectivité. Le projet doit répondre à certains besoins particuliers identifiés par la Municipalité, soit en matière de diversification de l’offre résidentielle sur le territoire, d’offre commerciale et de services de proximité à l’intérieur ou à proximité du cœur villageois, etc.;
  • dans le village de la Municipalité, la compatibilité du projet avec l’identité architecturale et visuelle du cœur villageois.
9. Cette décision municipale s’appuie sur quoi?

La décision de la Municipalité s’appuie notamment sur :

  • les objectifs du plan d’urbanisme. Le cœur villageois constitue le principal pôle commercial et de services publics et institutionnels d’Orford. L’importance de favoriser une mixité de certains usages dans le cœur villageois pour y créer un milieu de vie dynamique;
  • la vision de développement du territoire repose sur les principes du développement durable. Cela se traduit notamment par :

 

    • la réduction des déplacements véhiculaires par l’implantation de services de proximité;
    • la limitation de l’étalement urbain;
    • l’utilisation des services publics existants (ex. : réseau d’aqueduc et d’égout déjà construits ainsi que les rues existantes);
  • les préoccupations exprimées par la population. Il est notamment question des objectifs d’intégration et de l’image architecturale du projet;
  • les critères d’analyse du règlement sur les PPCMOI;
  • l’étude sur le positionnement commercial réalisée en 2019 qui est venue estimer les besoins commerciaux d’ici 2031. Des recommandations furent présentées à la Municipalité, notamment au niveau de la pertinence de créer à l’endroit visé par le projet un petit pôle de commerces de services de proximité;
  • l’offre en matière de logements locatifs de longues durées est actuellement déficiente sur le territoire;
  • le cadre bâti dans le secteur concerné et les possibilités réglementaires (hauteur maximale des bâtiments, nombre maximal d’étages, usages autorisés, etc.);
  • les orientations provinciales et régionales en matière d’aménagement du territoire;
  • les secteurs sur le territoire admissibles à recevoir une densité un peu plus élevée qu’à l’habitude à Orford. Les limites du périmètre urbain d’Orford et du secteur du programme particulier d’urbanisme (secteur Cherry River) de la Municipalité.
  •  
10. Image architecturale

Le projet intégré sera également assujetti aux exigences du Règlement numéro 955 sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA), ce qui requerra le moment venu une analyse approfondie du volet architectural et visuel des bâtiments (matériaux, couleurs, etc.) et des aménagements extérieurs (plantation d’arbres, talus, éclairage, matériaux de revêtement au sol des cases de stationnement, collecte des matières résiduelles, etc.).

Les lignes architecturales des bâtiments projetés dans le projet furent développées en tenant compte du cadre bâti dans le secteur environnant. Il est, entre autres, possible de constater dans en cliquant ici une harmonie au niveau de la volumétrie, du nombre d’étages, des pentes des toits, des pignons, des avancés des façades avant et parfois des balcons sur les bâtiments projetés.

11. Plan d'urbanisme

Par l’adoption de son plus récent plan d’urbanisme et de développement révisé, la Municipalité a réitéré, en 2020, sa volonté de faire du cœur villageois son principal pôle commercial et de services. Le terrain visé se situe à l’intérieur d’une affectation urbaine où le raccordement aux réseaux d’aqueduc et d’égout est exigé et à l’intérieur de laquelle les usages commerciaux et résidentiels constituent la fonction dominante à privilégier dans ce secteur. Plusieurs objectifs dans ce document accompagnent cette volonté exprimée pour la planification du cœur villageois, notamment :

 

  • miser sur une offre commerciale stratégique du pôle de Cherry River et favoriser la mise en valeur et le développement des terrains vacants ou à redévelopper;
  • identifier la localisation optimale des services, des équipements et des institutions publics afin de répondre adéquatement aux besoins de la population;
  • encourager de nouveaux modèles d’habitation ou de regroupements pour mieux répondre aux besoins sociodémographiques.

 

12. Règlement de zonage

Le terrain visé par le projet est situé dans la zone C2 au plan de zonage. À l’intérieur de cette zone, le Règlement de zonage et lotissement numéro 951 (actuellement en vigueur) autorise plusieurs usages commerciaux, notamment :

  • les commerces d’alimentation (ex. : épicerie);
  • les commerces de biens de consommation de catégorie 1 (ex. : boutique d’articles de sport);
  • les pharmacies;
  • les établissements liés à la restauration;
  • les services professionnels (ex. : médecins, optométristes et dentistes).

 

La hauteur des bâtiments commerciaux est limitée à 12 mètres dans la zone et le nombre d’étages ne peut excéder deux (2).

Dans la zone C2, aucun usage résidentiel n’est autorisé actuellement.

 

13. Prochaines étapes

La procédure d’approbation est encadrée par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Plusieurs autres étapes sont à venir ces prochaines semaines et prochains mois. Parmi celles-ci, une assemblée de consultation publique se tiendra au cours du mois de mai 2024 (un avis public comprendra plus de détails sur l’assemblée de consultation publique). Toute personne intéressée pourra présenter ses commentaires à la Municipalité à l’égard de la demande et du projet.

Par la suite, le conseil municipal sera invité à adopter deux (2) résolutions supplémentaires, avec ou sans changement. De plus, certaines dispositions de la demande sont susceptibles d’approbation référendaire (ex. : relatives à l’usage), ce qui permettra le moment venu aux personnes intéressées et habiles à voter de la zone concernée et des zones contiguës de soumettre à la Municipalité une demande de participation à un référendum. Plus de détails suivront au moment de l’affichage d’un avis public.

Pour consulter le résumé des principales étapes prévues de la procédure d’approbation, cliquez ici. 

En vertu de la réglementation d’urbanisme d’Orford, le projet sera également assujetti aux exigences du Règlement numéro 956 sur les ententes relatives à des travaux municipaux. Ce règlement exigera également une analyse additionnelle ces prochains mois, notamment au niveau de la gestion des eaux pluviales sur le site et du raccordement aux réseaux municipaux.

2530, chemin du Parc,
Orford (Québec) J1X 8R8

Tél. : 819 843-3111
Sans frais : 450 532-3272

Heures d'ouverture

Lundi au vendredi de 8 h à 12 h et 13 h à 16 h

© Tous droits réservés. | 05/17/2024 | Municipalité du Canton d’Orford | Politique de confidentialité
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